İcra takibinde taşınmazın satışı, haciz aşamasından sonra başlayan ve usul kurallarına sıkı sıkıya bağlı yürütülmesi gereken teknik bir süreçtir. Bu süreçte yapılan küçük bir usul hatası dahi ihalenin feshi sonucunu doğurabilmekte ve hem alacaklı hem de alıcı açısından ciddi zaman ve hak kayıplarına neden olabilmektedir. Bu nedenle satış sürecinin her aşamasının bilinçli ve dikkatli şekilde yürütülmesi büyük önem taşır.
Genel haciz yoluyla takipte taşınır veya taşınmaz mallar için satış isteme süresi hacizden itibaren bir yıldır. Bu süre içinde satış talep edilmezse haciz düşer. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takipte ise taşınırlar bakımından altı ay, taşınmazlar bakımından bir yıllık satış isteme süresi öngörülmüştür. Süresinde satış talep edilmemesi halinde satış düşer ve takip açısından ciddi bir hak kaybı ortaya çıkar.
Ancak bazı hallerde satış isteme süreleri işlemez. İstihkak davası devam ettiği sürece, geçici veya ihtiyati haciz kesin hacze dönüşmedikçe, on yılı aşmayan taksitli ödeme sözleşmesi süresince, geçici rehin açığı belgesi kesin açığa dönüşmedikçe, rızaen satış süresi içinde ve konkordato mühleti devam ettiği müddetçe satış süreleri durur. Bu durumlarda süre işlemeye devam etmez ve hak kaybı söz konusu olmaz.
Satış talebinde bulunurken dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri de satış giderlerinin peşin yatırılması zorunluluğudur. Satış talebiyle birlikte gerekli masraflar yatırılmadıkça icra dairesi satış işlemlerini başlatmaz.
Uygulamada özellikle rehinli taşınmazlarda birden fazla borçlu ya da üçüncü kişi rehin veren bulunması halinde önemli bir ayrıntı ortaya çıkar. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre satış aşamasına geçilebilmesi için takibin tüm borçlular yönünden kesinleşmiş olması gerekir. Çünkü satış ilanı ve satışa ilişkin işlemler tüm borçlulara karşı hüküm ifade eder. Bu nedenle borçlulardan biri yönünden takip kesinleşmemişse satış talep edilmesi mümkün değildir.
Taşınmazlarda haciz yapıldıktan sonra borçluya İcra ve İflas Kanunu’nun 103. maddesi uyarınca davetiye gönderilmesi gerekir. Bu davetiye ile borçluya üç gün içinde hacze ilişkin beyanları sorulur. Borçlunun beyan vermemesi haczin geçerliliğini etkilemez; ancak uygulamada haczin kesinleşmesi bakımından 103 davetiyesinin gönderilmesi önem taşır. Buna karşılık, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takipte haciz aşaması bulunmadığından 103 davetiyesi gönderilmez.
103 davetiyesinin ardından icra dairesi taşınmazın güncel tapu kaydını ve üzerindeki tüm takyidatları ister; belediyeden imar durumu ve çap bilgilerini temin eder. Bu belgeler doğrultusunda bilirkişi marifetiyle kıymet takdiri yapılır. Hazırlanan kıymet takdiri raporu tapudaki tüm ilgililere tebliğ edilir ve tebliğden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla itiraz edilebilir. Eğer kıymet takdirine itiraz edilirse icra mahkemesi genellikle yeniden bilirkişi incelemesi yaptırır ve vereceği karar ile kıymet kesinleşir. Ortaklığın giderilmesi davalarında ise kıymet takdirine yönelik itirazlar sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Kıymet takdiri kesinleştikten sonra icra dairesi taşınmazın güncel tapu kaydını ve imar durumunu yeniden kontrol eder ve satış şartnamesini hazırlar. Satış ilanında artırmanın günü, saati ve şartları belirtilir. Günümüzde taşınmaz satışları elektronik ortamda, e-satış sistemi üzerinden yapılmaktadır.
Artırma sonucunda düzenlenen artırma sonuç tutanağının yayımlanmasından itibaren alıcı yedi gün içinde ihale bedelini ödemek zorundadır. Önemle belirtmek gerekir ki ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi alıcı bu süre içinde bedeli yatırmakla yükümlüdür. Ancak fesih talebi varsa, bedel alacaklılara ödenmez ve taşınmazın tescil işlemi gerçekleştirilmez; süreç fesih davasının sonucuna göre şekillenir.
Taşınmaz satışında tapu harcı toplam yüzde dört oranındadır; bunun yüzde ikisi alıcıya, yüzde ikisi satıcıya aittir. Uygulamada harcın tamamı alıcıdan tahsil edilmekte, alıcı ödediği tutarın satıcıya ait kısmını icra dosyasından talep edebilmektedir.
Bedelin alacaklılara dağıtılması ve tescil işlemlerinin yapılabilmesi için icra dairesi, ihalenin feshi talebi bulunup bulunmadığını tevzi bürosundan sorar. Eğer fesih talebi yoksa satış kesinleşir; taşınmazın alıcı adına tescili için tapuya müzekkere yazılır ve ihale bedeli sıra cetveli çerçevesinde alacaklılara dağıtılır.
Satış sürecinde özellikle tebligat işlemleri büyük önem taşır. Usulsüz tebligat ileride ihalenin feshi sebebi yapılabilir. Bu nedenle tebligatlarda eksiklik tespit edilmesi halinde icra dairesine başvurularak düzeltilmesi talep edilmelidir. Aksi takdirde satışın iptali, sürecin uzaması ve bedelin geç tahsili gibi ciddi sonuçlarla karşılaşılabilir.
Sonuç olarak, icrada taşınmaz satışı teknik ayrıntılarla dolu ve dikkat gerektiren bir süreçtir. Sürelerin doğru takibi, kesinleşme şartlarının sağlanması, kıymet takdirine ilişkin itirazların doğru mercide ve süresinde yapılması ve tebligat işlemlerinin usulüne uygun yürütülmesi, hem alacaklının hem de ihaleye katılan alıcının hak kaybına uğramaması açısından belirleyici öneme sahiptir. İcra hukukunda usul, çoğu zaman esastan daha belirleyici olabilmektedir.
125 Views
