1. Kira Sözleşmesinin Tanımı (TBK m.299)
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi uyarınca kira sözleşmesi; bir bedel karşılığında bir menkul malın veya taşınmazın kullanımının devredilmesini ifade eder.
Uygulamada ve Yargıtay içtihatlarında açıkça kabul edildiği üzere, kira bedelinin mutlaka nakit para olması zorunlu değildir. Bedel; altın, döviz, ürün veya başka bir ekonomik değer olarak da kararlaştırılabilir. Bu nitelikteki sözleşmeler de hukuken kira sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.
2. Kira Sözleşmesinin Kurucu Unsurları
Kira sözleşmesinin geçerli ve sağlıklı bir şekilde kurulabilmesi için bazı temel unsurların sözleşmede açıkça yer alması gerekmektedir:
a) Taraflar
Kira sözleşmesinde mutlaka kiralayan ve kiracı yer almalıdır.
- Kiralayan, taşınmazın malik olmak zorunda değildir. Yargıtay kararlarına göre malik olmayan kişi de konut ve çatılı işyerlerini kiraya verebilir.
- Kiracı ise kiralananı bedel karşılığında kullanan kişidir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, sözleşmenin tarafları yalnızca ön sayfada adı geçen kişiler değildir. Sözleşmenin alt kısmında imzası bulunan kişiler, sözleşmenin tarafı olarak kabul edilmektedir.
b) Kira Bedeli
Kira bedelinin sözleşmede açıkça belirlenmesi gerekmektedir. Bedelin para, döviz, altın veya ürün olarak kararlaştırılması mümkündür.
c) Kira Süresi ve Başlangıç Tarihi
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi, hem ispat hem de tahliye davaları bakımından büyük önem taşımaktadır.
Yargıtay içtihatlarına göre; kira sözleşmesinin başlangıcı, süresi ve kira bedelinin ispat yükü kiralayana aittir. Kiralayan bu unsurları ispat edemezse, kiracının kabul ettiği başlangıç tarihi ve kira bedeli esas alınır.
3. Kira Sözleşmesinin Türleri
Kira sözleşmeleri iki ana gruba ayrılmaktadır:
1. Borçlar Kanunu Genel Hükümlerine Tabi Kira Sözleşmeleri
Gayrimusakkaf (üstü kapalı olmayan) taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleridir.
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri
Temelli, etrafı duvarlarla çevrili ve üstü kapalı olan yapılar bu kapsamdadır. Bu tür yapılar doğal afetlere karşı dayanıklı nitelikte olup konut ve işyeri olarak kullanılır.
4. Kira Sözleşmesinde İspat Yükü
Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre:
- Kira sözleşmesinin başlangıcı
- Kira süresi
- Aylık kira bedeli
hususlarının ispat yükü kiralayana aittir.
Kiralayan bu unsurları yazılı delille ispat edemezse, uyuşmazlık kiracının kabul ettiği şartlar üzerinden çözümlenir.
“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2020/1694 E., 2020/2970 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere; kira ilişkisinin varlığını ve kira bedelini ispat yükü kiralayana, kira bedelinin ödendiğini ispat yükü ise kiracıya aittir. Ancak kira bedelinin HMK m.200 kapsamında senetle ispat sınırının üzerinde olması halinde, bu hususun yazılı delille kanıtlanması zorunlu olup, aksi halde kiracının kabul ettiği kira bedeli esas alınır.”
5. Kira Süresi: Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmeler
Kira sözleşmeleri:
- Belirli süreli (başlangıç ve bitiş tarihi belli)
- Belirsiz süreli (başlangıcı belli, bitişi belli olmayan)
şeklinde olabilir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında (TBK m.347)
Süre bitiminde sözleşme belirsiz hale dönüşmez. Her yıl kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzar.
Örnek:
01.01.2020 başlangıç tarihli 1 yıllık sözleşme, 01.01.2021’de sona erdiğinde belirsiz hale dönüşmez; 01.01.2021 – 01.01.2022 arasında kendiliğinden yenilenir.
Genel Hükümlere Tabi Kiralarda (TBK m.327-328)
Sözleşme süresi bittikten sonra:
- 1 ay içinde fesih bildirimi yapılmazsa
- Tahliye davası açılmazsa
sözleşme belirsiz süreli hale dönüşür.
6. Tahliye Davaları Açısından Kira Süresinin Önemi
Kira süresinin başlangıcı ve bitişi, tahliye davaları açısından kritik öneme sahiptir:
- Genel hükümlere tabi kiralarda: Süre bitiminden sonra 1 ay içinde sebep göstermeksizin tahliye davası açılabilir.
- Konut ve çatılı işyerlerinde: Süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı veya tahliye iradesi kiracıya bildirilmelidir.
7. Kiralayanın ve Kiracının Borçları (TBK m.301)
Kiralayanın en önemli borcu, kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresi boyunca bu durumda tutmaktır.
Özellikle işyeri kiralarında:
- Kiralanan yer, sözleşmede belirtilen amaca uygun kullanılabilir olmalıdır.
- Örneğin kahvehane olarak kiralanan bir yerin ruhsat alınabilir nitelikte olması gerekir.
Ancak Yargıtay kararlarına göre; ruhsat alma yükümlülüğü sözleşme ile kiracıya yüklenmişse, bu yükümlülük kiracı tarafından yerine getirilmelidir.
8. Kiralanana Uygulanacak Hükümlerin Tespiti
Uygulamada en önemli konulardan biri, uyuşmazlığa hangi hükümlerin uygulanacağının doğru tespit edilmesidir.
Bu kapsamda şu ayrım yapılmalıdır:
- Taşınmaz mı, menkul mü?
- Taşınmaz ise genel hükümlere mi tabi?
- Yoksa konut ve çatılı işyeri mi?
Yanlış nitelendirme, uyuşmazlığın çözümünde ciddi hatalara yol açabilir.
Gayrimusakkaf – Musakkaf Ayrımı
- Gayrimusakkaf: Üstü açık, duvarla çevrili olmayan taşınmazlar (örneğin açık otopark) → Genel hükümlere tabidir
- Musakkaf: Üstü kapalı, duvarlarla çevrili yapılar → Konut ve çatılı işyeri sayılır
9. Tahliye Sebepleri ve Hukuki Dayanaklar
- Genel hükümlere tabi kiralar: Süre bitimi tahliye için yeterlidir
- Konut ve çatılı işyerleri:
- TBK m.350
- TBK m.351
- TBK m.352
- TBK m.315-316
maddelerine dayanılarak tahliye talep edilebilir
10. Kira Tespit Davası (TBK m.344)
Yargıtay içtihatlarına göre kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyerlerine ilişkin olarak açılabilir.
Genel hükümlere tabi taşınmazlar için kira tespit davası açılamaz.
SONUÇ
Kira hukukunda sözleşmenin türü, tarafları, başlangıç tarihi ve kira bedeli; hem uyuşmazlıkların çözümü hem de tahliye süreçleri bakımından belirleyici unsurlardır.
Uygulamada yapılacak en önemli işlem, öncelikle kiralananın hukuki niteliğini doğru tespit etmek ve buna uygun hükümlerin uygulanmasını sağlamaktır.
41 Views
